Location meublée non professionnelle : la fin de l’avantage en matière de plus-value

Le régime fiscal de la location meublée non professionnelle, particulièrement attractif, devrait perdre un de ses avantages. Dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2024, les députés ont adopté un amendement durcissant les modalités de calcul des plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels.

Il existe deux régime de location meublée : la location meublée professionnelle (LMP) et la location meublée non professionnelle (LMNP).

Est considéré comme professionnel le loueur en meublé qui remplit les deux conditions suivantes :

- d’une part, les recettes annuelles retirées de cette activité, par son foyer fiscal, excèdent 23.000 euros TTC ;

- d’autre part, ces recettes excèdent également les autres revenus d’activité de ce même foyer fiscal.

Est donc considéré comme non professionnel celui qui ne remplit pas cumulativement ces deux conditions.

Le loueur en meublé non professionnel est imposé à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. S’il relève du régime réel d’imposition, généralement sur option, il peut déduire chaque année l’amortissement correspondant à la dépréciation de l’immeuble loué et des meubles qui s’y trouvent. Il s’agit d’un avantage important, permettant au contribuable de diminuer son bénéfice et donc, son imposition.

Bien qu’il relève des bénéfices industriels et commerciaux, la plus-value qu’il réalise, en cas de vente de son bien, relève du régime des plus-values immobilières.

Cette plus-value présente une particularité : les amortissements, qui ont été déduits des revenus de la location, ne sont pas pris en compte dans son calcul.

Ainsi, pour un même appartement loué en meublé, acquis à 100.000 euros, duquel le contribuable a déduit 10.000 euros d’amortissements au cours des années de location et qui est revendu à 120.000 euros :

- les amortissements sont déduits des revenus tirés de la location lorsque celle-ci est réalisée à titre non professionnel, mais ne sont pas réintégrés au moment du calcul de la plus-value de cession. Le contribuable est imposé sur 120.000 – 100.000 euros, soit 20.000 euros ;

- les amortissements sont déduits des revenus tirés de la location lorsque celle-ci est réalisée à titre professionnel, mais sont réintégrés au moment du calcul de la plus-value de cession. Le contribuable est imposé sur 120 000 - (100 00 - 10 000) euros, soit 30.000 euros.

Dans le cas de la location nue, la déduction des amortissements n’est pas permise.

L’amendement, soutenu par le député Christophe Plassard, met fin à l’avantage existant au profit des loueurs en meublé non professionnels en réintégrant les amortissements dans le calcul des plus values de cession des biens loués meublés qu’ils réalisent.