Lors de la vente d’un bien immobilier, la plus-value soumise à l’impôt est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Plus le prix d’achat est élevé, plus la plus-value est réduite, et plus l’impôt à acquitter diminue.

Lorsqu’un contribuable réalise, postérieurement à l’acquisition d’un bien immobilier, des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration de ce bien, les dépenses relatives à ces travaux peuvent venir en majoration du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value réalisée à l’occasion de la vente.

Si ces travaux sont payés par voie de compensation, ils peuvent être pris en compte, sous réserve que la preuve du paiement par compensation soit rapportée.

Tel est le principe que la Cour administrative d’appel de Bordeaux vient de rappeler dans un arrêt 18BX04505 du 24 novembre 2020. Les faits étaient les suivants. Deux contribuables mariés, Monsieur et Madame A, ont fait l’objet d’un contrôle à l’issue duquel  l’administration fiscale a remis en cause la détermination d’une plus-value immobilière. Les contribuables, n’ayant pas obtenu satisfaction devant le Tribunal administratif de Pau, ont fait appel.

Pour remettre en cause le montant de la plus-value immobilière, l’administration fiscale s’est fondée sur le fait qu’ils ne justifiaient pas du paiement de quatre factures de travaux permettant de majorer le prix d’acquisition. Les requérants ont fait valoir que ces quatre factures, émises par Monsieur E, décorateur et frère de Madame A, avaient fait l’objet d’un paiement par voie de compensation légale avec un prêt qu’ils avaient consenti à l’intéressé qui ne les avait pas remboursés.

Pour apporter la preuve de ce paiement, ils ont produit un extrait de compte bancaire démontrant l’existence d’un virement au profit de Monsieur E en exécution de ce contrat de prêt.

Toutefois la Cour fait valoir que les contribuables n’apportent pas la preuve qu’ils auraient invoqué le bénéfice de la compensation légale pour obtenir le remboursement, même partiel, de la somme ainsi versée. La Cour souligne également que les contribuables ont réglé à Monsieur E sept autres factures et qu’ils ne lui ont jamais adressé de lettre de relance pour le remboursement de leur prêt : « Dans ces conditions, Monsieur et Madame A n’apportent pas la preuve qui leur incombe du paiement effectif par voie de compensation des quatre factures émises par Monsieur E. Il suit de là qu’ils ne sont pas fondés à soutenir que l’administration fiscale a, à tort, refusé de majorer le prix d’acquisition du bien des dépenses correspondantes … »

Découvrez la dernière chronique de Thierry Bouclier : Comprendre les conventions internationales en matière fiscale

La France a conclu environ 130 conventions bilatérales en matière fiscale avec d’autres Etats. Le but essentiel de ces conventions est d’éliminer la double imposition que peuvent subir les résidents de chaque Etat dans leurs relations avec l’autre. Les impôts concernés sont essentiellement les impôts sur le revenu et sur la fortune ainsi que les droits de succession et de donation. Pour chacun d’eux, les conventions fixent le droit d’imposer de chaque Etat.

Lorsqu’un contribuable réside dans un Etat et qu’il perçoit un revenu d’un autre Etat, une question se pose : lequel des deux Etats est compétent pour taxer ce revenu ? Est-ce celui de la résidence du contribuable bénéficiaire du revenu ? Est-ce celui de la source du revenu ? Ou les deux ? A titre d’exemple : un résident français perçoit des dividendes d’une société résidente au Maroc. Qui est compétent pour taxer ces dividendes ? Est-ce la France, l’Etat de résidence du contribuable ? Ou est-ce le Maroc, l’Etat de la source des dividendes ? Ou la France et le Maroc sont-ils tous les deux compétents ?

Les conventions conclues par la France ont pour but de répondre à ces questions. Certaines impositions sont attribuées de façon exclusive à l’Etat de la résidence du contribuable. D’autres le sont à l’Etat de la source du revenu, généralement de façon non exclusive et parfois, de façon exclusive. Lorsqu’un État dispose du droit exclusif d’imposition d’un revenu, il n’y a pas de risque de double imposition, l’autre Etat n’ayant pas la possibilité d’imposer le même revenu. En revanche, le risque d’une double imposition existe lorsque les deux Etats ont concurremment le droit de l’imposer. Un mécanisme d’élimination des doubles impositions est donc nécessaire.

Deux méthodes sont prévues. D’une part, la méthode de l’exonération (ou d’exemption). D’autre part, celle de l’imputation. Les conventions fiscales conclues par la France peuvent prévoir une combinaison de ces deux méthodes selon la nature des revenus.

La première méthode comporte deux variantes : l’exonération totale qui consiste à retirer le droit d’imposer à l’un des deux Etats, soit celui de la source, soit celui de la résidence ; l’exonération avec progressivité (dite méthode du taux effectif), qui entraîne la prise en considération du montant des revenus imposés dans l’autre Etat pour le calcul de l’impôt dans l’Etat de résidence. L’impôt est calculé sur le total des revenus (revenus ayant leur source dans le pays de résidence et revenus ayant leur source dans l’autre pays qui y ont été imposés). Il est réduit en proportion de la part des revenus imposés dans l’autre pays dans le total des revenus.

La seconde méthode consiste à autoriser les deux Etats à percevoir un impôt sur les revenus considérés, mais en permettant au contribuable de l’Etat de résidence de déduire de l’impôt dû dans cet Etat un crédit d’impôt représentatif de l’impôt payé dans l’Etat de la source. L’impôt de l’Etat de la source est ainsi imputé sur l’impôt de l’Etat de résidence. Des mécanismes apparemment simples, mais qui doivent être mis en œuvre après une lecture attentive de la convention applicable.

Découvrez la dernière chronique de Thierry Bouclier sur :  Le crédit d'impôt pour inciter les bailleurs à abandonner des loyers au profit des locataires de locaux profesionnels 

Le gouvernement a proposé que soit introduit dans le projet de loi de finances pour 2021 un crédit d’impôt pour inciter les bailleurs à annuler une partie des loyers dus par leurs entreprises locataires qui sont administrativement fermées ou particulièrement affectées par les restrictions sanitaires mises en œuvre.

Ce dispositif devrait éviter au bailleur de se retrouver confronté à un défaut de paiement ou à des impayés du locataire, et devrait permettre aux entreprises de bénéficier de loyers  réduits. Le gouvernement a obtenu de la part des principaux représentants de bailleurs un engagement d’annulation portant sur le mois de novembre 2020.

Le dispositif, qui concernera en premier lieu les loyers du mois de novembre 2020, consiste pour les bailleurs d’entreprises de moins de 250 salariés, en un crédit d’impôt de 50% des sommes abandonnées, et pour les bailleurs d’entreprises de 250 à 5.000 salariés, en un crédit d’impôt de 50% des sommes abandonnées, dans la limite des deux tiers du montant du loyer.

Il convient de préciser que le dispositif ne concerne pas le crédit-bail ou la location simple de matériel.

Les entreprises qui ne parviennent pas à un accord avec leur bailleur peuvent recourir à des voies non juridictionnelles de médiation, à savoir le médiateur des entreprises, ou, lorsqu’elle existe dans le département, la commission départementale de conciliation des baux commerciaux.

Découvrez la dernière chronique de Thierry Bouclier sur : Impôt sur le revenu : Modalités d'application du "taux moyen" pour les non-résidents fiscaux

Les contribuables domiciliés hors de France sont imposables à raison de leurs seuls revenus de source française.

L’impôt sur ces revenus est soumis au barème progressif de l’impôt, mais il ne peut pas être, en principe, inférieur à 20% ou 30% (Article 197 A du code général des impôts). Ces taux minimums ont pour objet de ne pas avantager indûment les contribuables domiciliés hors de France qui sont imposés sur leurs seuls revenus de source française par rapport aux contribuables domiciliés en France, et dont l’impôt est calculé, suivant les mêmes règles, sur l’ensemble de leurs revenus. Toutefois, ces taux minimums de 20% ou 30% peuvent être écartés si le contribuable justifie que le taux de l’impôt français, sur l’ensemble de ses revenus de source française ou étrangère, serait inférieur à ces minima.

Ce taux dit « taux moyen » est alors applicable à ses seuls revenus de source française imposables en France. La sénatrice des Français établis hors de France, Madame Evelyne Renaud-Garabedian, a interrogé le gouvernement pour savoir si même en l’absence de revenus de source étrangère, le taux moyen pourrait s’appliquer aux seuls revenus de source française. Dans une réponse ministérielle du 29 octobre dernier (JO Sénat 29 octobre 2020, p. 4966), le gouvernement a répondu positivement à cette question. Les taux minimums de 20% et 30% applicables aux non-résidents peuvent être écartés si le contribuable justifie que le taux de l’impôt français sur l’ensemble de ses revenus de source française ou étrangère serait inférieur à ces minima. Ce taux dit « taux moyen » est alors applicable à ses seuls revenus de source française imposables en France. Une clarification bienvenue pour tous les contribuables domiciliés hors de France, et notamment des retraités, qui ne perçoivent que des revenus de source française.

Notre cabinet peut vous accompagner pour votre fiscalité à l'international.

Le Parlement discute actuellement du projet de loi de finances pour 2021. Celui-ci, dans le contexte économique et sanitaire dramatique de l’année 2020, n’est pas très ambitieux. Il existe pourtant des mesures simples qui pourraient alléger la charge fiscale des contribuables pour favoriser la relance de la consommation.

Une des premières mesures à prendre serait d’augmenter le plafonnement des effets du quotient familial. Grâce à ce quotient, plus le nombre d’enfants d’un foyer fiscal est important, et plus le montant de l’impôt diminue. A revenu égal, un foyer ayant deux, trois quatre ou plus d’enfants, paie moins d’impôt que celui qui n’en a pas. Cette règle de bon sens vise à tenir compte du coût des enfants dans la vie des ménages. L’avantage fiscal, tiré du nombre d’enfants, est toutefois plafonné. Jusqu'à l’imposition des revenus de 2011, le plafond de l’avantage en impôt était plafonné à 2.336 euros par chaque demi-part additionnelle et à 1.168 euros pour chaque quart de part additionnelle. Mais en 2013, le gouvernement de Jean-Marc Ayrault a décidé de baisser brutalement le plafond et de réduire substantiellement l’avantage fiscal accordé aux familles ayant des enfants. Dans le projet de loi de finances pour 2021, le plafonnement ne s’élève plus qu’à 1.570 euros pour chaque demi-part additionnelle et à 785 euros pour chaque quart de part additionnel. La mesure minimale à prendre serait de revenir à la situation existant jusqu’aux revenus de l’année 2011. Et le mieux serait de supprimer purement et simplement ce plafonnement des effets du quotient familial.

La seconde mesure consisterait à alléger l’imposition des plus-values immobilières réalisées par les particuliers lors de la vente d’un appartement ou d’une maison ne constituant pas leur résidence principale La plus-value est taxée à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit une imposition globale de 36,2%. Grâce à un abattement pour durée de détention applicable à la plus-value, celle-ci échappe au taux de 19% si le bien est conservé pendant au moins 22 ans et à celui de 17,2% s’il l’est pendant 30 ans. Jusqu’en 2011, l’exonération était acquise dès quinze ans de détention. La mesure minimale à prendre devrait consister à harmoniser à 22 ans la durée de détention pour les deux impositions de 19% et de 17,2%. Et la meilleure serait de revenir à une durée de détention de 15 ans pour bénéficier de l’exonération.

La troisième mesure concerne le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu. Actuellement, le taux de prélèvement fait abstraction des réductions et crédits d’impôt. Pour les contribuables qui en bénéficient de manière récurrente, le taux de prélèvement est supérieur au taux réel d’imposition. L’impôt prélevé est donc supérieur à l’impôt dû. Le contribuable doit faire un effort de trésorerie important, l’impôt payé en trop ne lui étant restitué que l’année suivante. Pour limiter cet effort, l’Etat lui verse, en janvier de chaque année, 60% du montant de la réduction ou du crédit d’impôt dont il est en droit de bénéficier. La mesure minimale à prendre consisterait à lui verser, dès le mois de janvier, 100% du montant de sa réduction ou de son crédit d’impôt. Et le plus simple consisterait à calculer le taux de prélèvement en tenant compte de ces réductions et crédits d’impôt.

Trois mesures de bon sens… mais probablement trop simples pour être mises en œuvre.

Découvrez la dernière chronique de Thierry Bouclier : Donnation de sommes d'argent : Le doublement de l'abattement de 100.000 euros écartés 

La troisième loi de finances rectificative pour 2020, publiée au journal officiel le 31 juillet dernier, a ajouté une exonération temporaire de droits de donation sur certains dons de sommes d’argent, dans la limite de 100.000 euros. Cet abattement, codifié à un nouvel article 790 A bis du Code général des impôts, vise à favoriser les donations familiales afin d’aider à la reprise économique. Le bénéficiaire (le donataire) doit utiliser la somme reçue à créer ou développer son entreprise, ou à la construction ou à la rénovation énergétique de sa résidence principale. Ces dons dit « familiaux » doivent être effectués entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021.

Pour bénéficier de l’exonération des droits de donation, le don doit être consenti à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant, ou, en l’absence d’une telle descendance, à un neveu ou une nièce.

Le plafond d’exonération est fixé à 100.000 euros par donateur (celui qui donne). Mais un même bénéficiaire (donataire) peut recevoir plusieurs dons de 100.000 euros, un don d’un parent et un don d’un de ses grands-parents.

Dans le cadre de la discussion du projet de loi de finances pour 2021, les députés avaient adopté la semaine dernière un amendement prévoyant un doublement à 200.000 euros du montant des sommes pouvant être transmises en exonération des droits de donation. Toutefois, cet amendement avait été adopté contre l’avis du Gouvernement et du rapporteur. Il était donc à craindre qu’il ne soit finalement pas retenu. C’est effectivement le cas, les députés ayant adopté un amendement du Gouvernement, examiné en seconde délibération du projet de loi de finances, supprimant ce doublement de l’abattement.

La porte, entreouverte, a donc été rapidement refermée.

Découvrez la dernière chronique de Thierry Bouclier sur la réduction d'impôt "Pinel"

L’encadrement des frais et commissions des intermédiaires est constitutionnel

Dans une chronique précédente, nous vous avions indiqué que le Conseil d’Etat avait saisi, le 22 juillet dernier, le Conseil Constitutionnel d’une question relative à la constitutionalité de la disposition du code général des impôts encadrant les frais et commissions perçus par les intermédiaires dans le cadre d’un investissement « Pinel ».

Dans une décision n°2020-861 du 15 octobre 2020, le Conseil constitutionnel estime que cet encadrement est conforme à la Constitution. La loi de finances pour 2018 a prévu le plafonnement des frais et commissions perçus par les intermédiaires de l’immobilier et imputés au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt « Pinel ». Ce plafonnement vise à éviter que l’avantage fiscal soit diminué par des frais d’intermédiation trop importants. Un décret du 20 décembre 2019, dont l’entrée en vigueur était prévue à compter du 1er avril 2020, a fixé le plafond à 10% du prix de revient du logement, c’est-à-dire son prix d’achat augmenté du prix des travaux éventuels.

Estimant que ces dispositions relatives au plafonnement des frais et commissions méconnaissent le principe d’égalité devant la loi, la liberté d’entreprendre et le principe de légalité des délits et des peines, la Fédération Nationale de l’Immobilier et l’Association Française de l’Immobilier Locatif ont demandé leur transmission au Conseil constitutionnel pour apprécier leur conformité au regard de la Constitution.

Le Conseil Constitutionnel vient de juger que ce plafonnement ne contrevient à aucune disposition de la Constitution.

Depuis 1966, il existe en France deux formes d’adoption : la plénière et la simple, cette seconde forme permettant d'adopter une personne sans pour autant rompre ses liens juridiques avec sa famille d’origine, notamment en matière de droits héréditaires. Le maintien de ce lien emporte une conséquence fiscale : en matière de droits de donation et de succession, il n’est pas tenu compte du lien de parenté résultant de l’adoption simple. L’adopté simple ne peut donc pas bénéficier de l’abattement de 100.000 euros, ni du barème applicable en cas de donation ou de succession en ligne directe. Si un adopté simple recueille la succession de l’adoptant, les droits de succession sont perçus au tarif prévu pour le lien de parenté naturelle existant entre eux ou, le cas échéant, au tarif applicable aux transmissions entre personnes non-parentes.

Il existe toutefois quelques exceptions à ce principe. Dans le cadre de ces exceptions, les donations et les successions sont imposées selon le régime fiscal applicable aux transmissions en ligne directe. Il en est ainsi en cas de décès de l’adopté sans descendance ni conjoint et prévoyant l’exercice du droit de retour pour les biens donnés par l’adoptant ou recueillis dans sa succession ; en cas de transmissions en faveur des enfants issus d’un premier mariage du conjoint de l’adoptant ; en cas de transmission en faveur des pupilles de la Nation ou de l’État ainsi que d’orphelins d’un père mort pour la France ; en cas de succession en faveur d’adoptés mineurs au moment du décès de l’adoptant ; en cas de transmission en faveur d’adoptés ayant reçu de l’adoptant des secours et des soins non interrompus pendant une durée minimale. Malgré ces assouplissements, le régime reste restrictif.

Le sénateur Vincent Delahaye a donc demandé au gouvernement s’il était légitime de maintenir cette distinction entre adoption simple et adoption plénière en matière de donations et successions. Dans une réponse du 24 septembre dernier (JO Sénat, question n°14686, p. 4350), le gouvernement a répondu qu’il n’entendait pas modifier le dispositif actuel dans la mesure où si l’adopté simple ne peut en principe prétendre au régime favorable au regard de sa nouvelle famille, il conserve ses droits héréditaires et, partant, l’application du régime fiscal des transmissions en ligne directe au sein de sa famille d’origine. Ce principe comporte des exceptions, pour tenir compte des situations particulières, qui sont suffisantes.

Le Gouvernement a publié le 23 septembre dernier un arrêté actualisant le seuil de dispense de l’obligation déclarative des contrats de prêt

 De nombreux contribuables l’ignorent, mais tous les contrats de prêts sont en principe soumis à une obligation déclarative auprès de l’administration fiscale. Cette obligation ayant une portée générale, il y a lieu d’entendre par contrat de prêt tout acte par lequel une personne physique ou morale met une somme d’argent à la disposition d’une autre personne, à charge pour cette dernière de la restituer selon les modalités convenues, que la réalisation de ce contrat de prêt soit immédiate, conditionnelle ou éventuelle.

En outre, doivent être déclarés, non seulement les contrats de prêts donnant lieu à l’établissement d’un écrit, mais également les contrats de prêts simplement verbaux.

Toutefois, certains contrats, dont la connaissance par voie de déclaration n’est pas nécessaire à l’administration fiscale, sont dispensés de cette obligation. Jusqu’à l’arrêté du 23 septembre, les contrats de prêt, dont le montant principal n’excédait pas 760 euros, étaient dispensés de déclaration. Ce montant n’était vraiment pas très élevé et n’avait pas été revu depuis de très nombreuses années.

Le Gouvernement vient donc de remplacer ce montant qui est désormais fixé à 5.000 euros.

L’option local par local est possible

Un bailleur détenant, dans un même immeuble, plusieurs locaux nus à usage professionnel ouvrant droit à l’option pour la TVA, peut opter uniquement pour certains de ces locaux, dans la mesure où l’option exercée désigne sans équivoque les locaux concernés.

Les locations de locaux nus à usage professionnel sont en principe exonérées de TVA, mais elle peuvent être soumises à la taxe par voie d’option. Le code général des impôts prévoit que, dans les immeubles ou ensembles d’immeubles comprenant à la fois des locaux nus donnés en location ouvrant droit à l’option et d’autres locaux, l’option ne s’étend pas à ces derniers, mais s’applique globalement à l’ensemble des locaux de la première catégorie.

L’administration fiscale considère que l’option couvre obligatoirement tous les locaux non exclus de son champ d’application qu’un bailleur possède dans un immeuble ou ensemble d’immeubles donné. Dans un arrêt n°439143 du 9 septembre 2020, le Conseil d’Etat vient de juger qu’une telle interprétation purement littérale des dispositions du code général des impôts CGI ne peut pas être retenue.

En conséquence, il a jugé qu’un contribuable donnant à bail plusieurs locaux nus à usage professionnel dans un immeuble ou ensemble d’immeubles peut opter pour soumettre l’ensemble des locaux à la TVA, mais il n’y est pas obligé. Il peut, au contraire, opter pour la soumission à la taxe de seulement certains locaux éligibles exploités dans un même immeuble ou ensemble immobilier.

La désignation des locaux concernés doit être sans équivoque. Si l’option n’identifie pas de manière expresse, précise et non équivoque le ou les baux ainsi que les locaux concernés, permettant d’en exclure les autres locaux, l’option sera présumée s’appliquer globalement à l’ensemble des locaux pour lesquels elle est possible.