Vente de la résidence principale : Attention à la remise en cause de l’exonération de la plus-value

La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est exonérée, sous réserve que le logement ait effectivement cette qualité de résidence principale au jour de la vente. Toutefois, il peut arriver qu’au jour de la signature de l’acte définitif de vente, le vendeur ait déjà quitté son logement.

Dans ce cas, l’administration fiscale, comme la jurisprudence, admettent que l’exonération ne soit pas remise en cause si trois conditions sont remplies : l’immeuble a été occupé par le vendeur jusqu’à sa mise en vente ; la vente intervient dans un délai normal ; le logement n’est pas, entre sa mise en vente et sa vente effective, donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.

Toute la problématique réside dans cette notion de « délai normal » qui n’est pas défini et qui peut varier en fonction des circonstances fait. Si la vente intervient dans un délai d’un an, celui-ci n’est pas considéré comme excessif. Au-delà, la jurisprudence analyse l’ensemble des circonstances de l’opération, notamment les conditions locales du marché immobilier, le prix demandé, les caractéristiques particulières du bien vendu et les diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien.

Dans une affaire soumise à la Cour administrative d’appel de Marseille, un couple de contribuables a signé un compromis de vente le 26 mai 2010 relatif à un bien constituant leur résidence principale jusqu’à la fin de mois de juillet 2010. Les effets du compromis ont été prorogés par des avenants successifs avec un futur acquéreur qui a été autorisé à occuper la maison, en payant un loyer, à compter du 30 juillet 2010 jusqu’à la réalisation de la vente. Or, celle-ci n’a pas eu lieu. L’acquéreur pressenti a renoncé à l’achat le 5 mai 2011, mais n’a quitté les lieux que le 24 septembre 2011. Les vendeurs ont remis leur bien en vente dès le mois de mai 2011 en concluant des mandats de vente avec des agences immobilières. Le bien a finalement été vendu le 2 septembre 2013.

Considérant que plus de trois ans s’étaient écoulés entre la date à laquelle les vendeurs avaient quitté leur logement et la vente effective de celui-ci, l’administration fiscale a refusé que la plus-value soit exonérée au titre de la vente d’une résidence principale. Les vendeurs ont saisi le Tribunal administratif de Toulon qui a rejeté leur demande. La Cour administrative de Marseille, dans un arrêt n°19MA04636 du 16 février 2021, a confirmé ce jugement.

La Cour fait valoir que les prix de vente des mandats ont été parfois augmentés au cours de la période en s’établissant entre 1.800.000 euros et 2.000.000 euros ; l’importance des travaux entrepris pour valoriser le bien, et justifier cette augmentation du prix demandé, n’est pas établie ; cette période des travaux ne peut être retranchée, pour l’appréciation des diligences accomplies par le vendeur, du délai pendant lequel la maison est restée inoccupée, dès lors qu’aucun élément ne justifie de leur intérêt pour permettre la vente rapide du bien immobilier ; si le bien vendu pour la somme de 1.532.600 euros visait une clientèle aisée, il n’est pas établi qu’en raison du contexte économique et malgré les efforts des agences immobilières, la vente ne pouvait être réalisée qu’après un délai d’environ deux ans après le départ des lieux par l’acquéreur qui avait signé le compromis de vente du 26 mai 2010.