Qu’est-ce qu’une activité de marchands de biens ?

Le marchand de biens est une personne, physique ou morale, effectuant des opérations d’achat et de revente d’immeubles, de manière habituelle et répétitive dans un but spéculatif, dans le cadre de sa profession mais également toute personne qui, à titre privé, procède à plusieurs opérations d’achat revente. Les notions d’habitude, de répétition et de spéculation, simples en apparence, sont pourtant source d’un abondant contentieux.

Un nouvel arrêt vient encore de le démontrer. Un couple de contribuables achète, le 2 avril 2010 et le 28 février 2011, deux terrains situés sur le territoire de la commune où il réside. Les deux contribuables vendent ces terrains, respectivement le 11 août 2010 et le 7 mars 2011, sur chacun desquels a été édifiée une maison d’habitation. Ils déclarent les plus-values correspondantes, qui sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers. L’opération fait l’objet d’un contrôle fiscal à l’issue duquel le Service vérificateur estime que les contribuables se sont livrés, en réalisant ces opérations d’achat et de revente, à une activité de marchand de biens qui aurait dû être soumise à la TVA, tandis que la plus-value réalisée devait être imposée, comme plus-value professionnelle, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Les contribuables saisissent le Tribunal administratif d’Amiens qui, dans un jugement du 21 décembre 2017, donne raison à l’administration fiscale. Ils font appel, mais dans un arrêt n°18DA 00359 du 18 juin 2020, la Cour d’appel de Douai a rejeté leur requêté et confirmé le jugement.

En effet, la Cour a souligné que les deux opérations d’achat et de vente ont été réalisées sur une période allant du 2 avril 2010 au 7 mars 2011, et qu’elles ont été suivies de l’achat par les contribuables, le 28 mars 2011, d’un autre terrain et de l’engagement de travaux d’édification d’un immeuble en vue d’une location sous un régime d’exonération fiscale. La condition de l’habitude, pour qualifier une opération de marchand de biens, est donc remplie.

Par ailleurs, la Cour rappelle que les deux contribuables détenaient ensemble l’intégralité du capital d’une société exerçant l’activité de marchand de biens, de lotisseur et de promoteur immobilier. Enfin, les courts laps de temps, respectivement, soit d’un peu plus de quatre mois, soit de sept jours, séparant l’acquisition des terrains, comportant chacun une maison d’habitation, de leur revente, démontrent l’intention spéculative des contribuables.