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Mettre sa résidence principale dans une société civile immobilière peut présenter des avantages, notamment en matière de transmission. Toutefois, une telle décision présente également un inconvénient en matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière.

En effet, dans une telle hypothèse, et contrairement à la règle applicable en cas de détention directe de la résidence principale, l’abattement de 30% ne s’applique pas sur la valeur vénale du bien.

En d’autres termes, un contribuable, soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, propriétaire d’une résidence principale valant 100, doit déclarer celle-ci pour une valeur de 70. En revanche, le même contribuable, dont la résidence principale est détenue par une société civile immobilière, doit déclarer les parts de cette dernière pour une valeur de 100 et non de 70.

A l’occasion d’un litige entre l’administration fiscale et un contribuable, la Cour de cassation (Chambre commerciale, 17 octobre 2019, n°19-14.256) vient de saisir le Conseil constitutionnel afin de déterminer si le fait que la détention de la résidence principale, par le biais d’une société civile immobilière, n’ouvre pas droit à l’abattement de 30% en matière d’Impôt de solidarité sur la fortune, est conforme à la Constitution.

Le litige en cause concerne l’impôt de solidarité sur la fortune. Toutefois, si le Conseil constitutionnel déclare cette disposition non conforme à la constitution, cette solution s’appliquera en matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière. Affaire à suivre…

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La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est exonérée. Encore faut-il que le bien vendu, la maison ou l’appartement, constitue effectivement la résidence principale du vendeur, c’est-à-dire sa résidence habituelle et effective !

La question peut être délicate lorsque le contribuable est propriétaire de deux biens immobiliers. C’est précisément la situation que la Cour administrative d’appel de Paris a eu à trancher. Un contribuable soutenait avoir transféré sa résidence principale de la commune de Saint-Denis à celle de Saint-Paul. Selon lui, ce transfert était démontré par les nombreuses démarches qu’il avait effectuées, comme l’envoi de courriers aux Services fiscaux, aux organismes postaux et à sa compagnie d’assurance. Lorsqu’il a vendu sa maison de Saint-Paul, il a donc déclaré avoir cédé sa résidence principale.

L’administration fiscale a considéré qu’il n’y avait pas eu transfert de domicile dans la mesure où la consommation d’électricité était trois fois supérieure à Saint-Denis qu’à Saint-Paul. En conséquence, sa résidence principale, malgré le transfert allégué, se trouvait toujours à Saint-Denis. La plus-value réalisée, lors de la vente, ne pouvait donc pas être exonérée.

Le contribuable a contesté le redressement en soutenant que la simple référence à ses consommations d’électricité ne permettait pas de soutenir qu’il n’avait pas transféré son domicile de Saint-Denis à Saint-Paul.

Dans un arrêt n°17PA22865 du 16 octobre 2019, la Cour administrative d’appel de Paris lui a donné tort. Elle a estimé que durant la courte période de six mois au cours de laquelle l’immeuble de Saint-Paul aurait été occupé par le contribuable avant sa cession, ce dernier conservait la disposition de sa résidence de Saint-Denis, laquelle était meublée, et dont il était établi, au vu des relevés effectifs, qu’elle avait donné lieu à une consommation d’électricité au moins trois fois supérieure à la résidence de Saint-Paul.

Par ailleurs, le fait qu’il ait effectué des changements d’adresse auprès des organismes postaux, fiscaux et des compagnies d’assurance, et ait effectué des dépenses ou des retraits d’argent sur la commune de Saint-Paul, ne saurait à lui seul justifier de la réalité de son changement de résidence principale.

C’est donc à bon droit, selon la Cour, que l’administration a refusé de lui accorder l’exonération de sa plus-value.

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Jusqu’au vote de la loi de finances pour 2019, l’administration fiscale était en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables car constituant un abus de droit, les actes d’un contribuable – comme une donation, un  achat ou une vente - poursuivant un objectif exclusivement fiscal. Pour échapper à cette qualification entraînant un redressement fiscal assorti d’une majoration de 80%, le contribuable devait démontrer que la finalité de son acte n’était pas que fiscale, mais également économique ou patrimoniale. 

La loi de finances pour 2019 a institué le « mini-abus de droit » permettant à l’administration d’écarter, à compter du 1er janvier 2021, les actes poursuivant un objectif principalement fiscal passés ou réalisés à compter du 1er janvier 2020. Ce nouvel abus de droit, contrairement au « classique » qui reste naturellement en vigueur, n’est assorti d'aucune sanction spécifique.

Cette nouvelle définition est source d'incertitude et d’insécurité juridiques. Prenons le schéma classique de la donation de titres avant cession. Un contribuable entend vendre les titres d'une société, qu'il a acquis gratuitement, au prix de 300.000 euros. Il va donc réaliser une plus-value de 300.000 euros taxée au taux global de 30%. Pour effacer la plus-value, il décide de donner les titres, préalablement à la cession, à ses trois enfants. Cette donation n'est soumise à aucun droit en raison de l'abattement de 100.000 euros par enfant. Les enfants vendent ensuite les titres, reçus de leur père, au prix auquel ils les ont reçus, soit 300.000 euros. Le prix de vente étant égal au prix d’acquisition, ils ne réalisent aucune plus-value et ne sont donc pas taxés. La transmission, puis la cession, ont donc été effectuées sans aucun frottement fiscal. A la condition que la donation soit réelle et que le donateur ne se réapproprie pas le produit de la vente, le Conseil d’Etat a eu l’occasion, à de multiples reprises, de juger que ce schéma n’est pas constitutif d’un abus de droit, l’objectif patrimonial n’étant pas contestable. Qu’en sera-t-il sous l’emprise de la nouvelle définition de l’abus de droit ? En ce qui concerne la donation de titres en pleine propriété, il sera difficile à l’administration de démontrer que l’opération poursuit un but principalement fiscal. En revanche, il est plus délicat de se prononcer dans l’hypothèse d’une donation avec réserve d’usufruit, surtout avec une clause de remploi ou de quasi-usufruit. 

Pour être certains de ne pas devoir entamer une procédure avec l’administration fiscale, les contribuables, souhaitant effectuer en toute tranquillité une donation de titres, suivie de leur cession par le donataire, ont intérêt à le faire avant le 31 décembre 2019.

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L’optimisation fiscale ne devrait pas soulever de difficultés dans la mesure où il s’agit en principe d’un mécanisme légal, encouragé par la puissance publique, destiné à orienter l’investissement des particuliers et des entreprises en échange d’une diminution de leur charge fiscale. Concernant les particuliers, les réductions d’impôt sur le revenu, accordées dans le cadre du régime Pinel ou du régime Malraux, entrent parfaitement dans cette définition. En investissant dans l’immobilier et en augmentant le nombre de logements sur le marché locatif, les contribuables bénéficient d’une réduction d’impôt. 

L’optimisation fiscale consiste également, pour un contribuable à choisir, entre deux options fiscales autorisées, celle qui lui évitera de payer le plus d’impôt. Cette seconde forme d’optimisation fiscale doit toutefois être utilisée avec prudence pour ne pas tomber dans le champ de l’abus de droit. Tel sera le cas d’une donation déguisée en vente et destinée à réduire indûment les droits d’enregistrement.

La fraude fiscale est d’une nature tout à fait différente. Elle consiste à violer la loi fiscale en toute connaissance de cause. Elle constitue un délit pénal susceptible de poursuites judiciaires. Le cas le plus flagrant est celui de l’absence de dépôt de sa déclaration de revenus par un particulier ou de sa déclaration de résultats ou de TVA par une entreprise, ou, en cas de dépôt de sa déclaration, de la minoration consciente de ses revenus, de ses résultats ou de la TVA due. La fraude fiscale nécessite la réunion de deux éléments : un élément matériel – l’infraction – et un élément intentionnel – la volonté de commettre l’infraction -. 

L’évasion fiscale, tout aussi illégale, est sans doute plus subtile que la fraude fiscale. Elle peut consister en la réalisation de montages fiscaux complexes dans le seul objectif d’éluder tout ou partie de l’impôt, ou bien dans l’installation de son activité dans un paradis fiscal, c’est-à-dire un pays offrant des conditions fiscales plus avantageuses que la France.

Les contribuables, qu’il s’agisse d’entreprises ou de simples particuliers, doivent être vigilants face à ces différents concepts, l’État ayant très sensiblement renforcé, ces dernières années, ses pouvoirs pour lutter efficacement contre la fraude et l’évasion fiscales. Quant à l’optimisation fiscale, elle est naturellement soumise à des conditions strictes. Si celles-ci ne sont pas respectées, les redressements peuvent être conséquents.

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Un lotisseur, ou un aménageur, achète un terrain à bâtir qui, lors de cet achat, n’ouvre pas droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée. Dans ce cas, lors de la revente de ce terrain à bâtir, la TVA est due uniquement sur la marge – et non sur le prix de vente total – réalisée par le professionnel. Pour que la TVA soit calculée sur la marge lors de la revente du terrain, il faut donc simplement que son acquisition n’ait pas ouvert droit à la déduction de la TVA. La règle, posée par l’article 268 du code général des impôts, semble simple. Il n’en est malheureusement rien. L’administration fiscale a rapidement considéré que la TVA ne pouvait être calculée sur la marge que si deux autres conditions étaient remplies. D’une part, il devait y avoir une identité physique entre le terrain acquis et le terrain revendu. En d’autres termes, si un professionnel achetait un terrain unique et procédait à sa division en plusieurs lots en vue de leur revente, il n’y avait pas identité physique. La TVA, lors de la revente, devait donc être calculée sur le prix total et pas uniquement sur la marge. D’autre part, il devait également y avoir une identité juridique entre les deux terrains. Si le professionnel achetait un terrain d’assiette d’un immeuble bâti et revendait celui-ci, après démolition, comme terrain à bâtir, il n’y avait pas identique juridique. En conséquence, la TVA ne pouvait pas se calculer uniquement sur la marge. Ces deux conditions supplémentaires, posées par la doctrine administrative, ont été censurées à plusieurs reprises par les Cours administratives d’appel de Lyon et de Marseille. Cette jurisprudence a fait évoluer l’administration fiscale qui n’exige désormais plus que la condition de l’identité physique soit remplie. Un terrain à bâtir peut donc être divisé en plusieurs lots en vue leur revente. Dans cas, l’administration admet que la TVA se calcule sur la marge. En revanche, dans une réponse ministérielle adressée le 24 septembre 2019 au député Olivier Falorni, elle maintient sa position quant à la nécessité de l’identité juridique. A défaut d’une telle identité entre le terrain acquis et le terrain revendu, la TVA doit être calculée sur le prix de vente total et non uniquement sur la marge. Les contentieux vont donc se poursuivre.

Il est fréquent qu’un contribuable réside en France, mais perçoive des revenus de source étrangère, ou qu’un contribuable, domicilié à l’étranger, perçoive des revenus de source française. Dans ces situations, il faut déterminer l’Etat ayant compétence pour imposer le revenu : est-ce celui de la résidence du contribuable ou celui de la source des revenus ? Pour répondre à cette question, la France a conclu des conventions de « double imposition » avec la plupart des Etats. Leur application soulève des difficultés. L’avocat fiscaliste international à Bordeaux est là pour aider les contribuables à s’y retrouver.

La France a également conclu des conventions en matière de droits de succession et de donation pour déterminer l’Etat ayant compétence pour taxer de telles opérations. Afin que les règles soient correctement appliquées, les contribuables peuvent faire appel à un avocat fiscaliste international à Bordeaux. Par ailleurs, le contribuable, quittant la France ou s’y installant, a souvent des interrogations sur l’étendue de ses obligations fiscales. Pour ne pas se perdre, l’avocat fiscaliste international à Bordeaux est à ses côtés. En ce qui concerne les sociétés, le législateur a instauré plusieurs mécanismes relatifs à la répression de l’évasion fiscale internationale. Il est essentiel que les sociétés, ayant des liens avec des sociétés établies à l’étranger, aient une parfaite connaissance de ces mécanismes.

Qu’il s’agisse de conseils ou d’assistance dans le cadre d’un contentieux, elles peuvent compter sur un avocat fiscaliste international à Bordeaux. Enfin, et sans que la liste de ces problématiques ne soit exhaustive, les règles en matière de facturation de la TVA, avec des clients domiciliés au sein de l’Union Européenne ou en dehors, soulèvent des difficultés.

Pour connaître leurs droits et leurs obligations, les sociétés, quel que soit leur domaine d’intervention, ont intérêt à se rapprocher d’un avocat fiscaliste international à Bordeaux.

Contact

L’administration fiscale adresse régulièrement aux contribuables, ayant déclaré de ne pas avoir de télévision, un questionnaire relatif à la « Contribution à l’audiovisuel public ». Ce questionnaire, au ton comminatoire, laisse croire que le simple fait d’avoir souscrit un abonnement internet, auprès d’un opérateur, rend passible de cette contribution. Or, il n’en est rien.

La notion de dipositif assimilé peut prêter à confusion

La contribution à l'audiovisuel public - l’ancienne redevance audiovisuelle - est due par toutes les personnes physiques imposables à la taxe d'habitation, à la condition de détenir au 1er janvier de l'année un appareil récepteur de télévision ou un dispositif assimilé permettant la réception de la télévision.

Si la notion d’appareil récepteur de télévision ne soulève pas de difficultés – en un mot, la bonne vieille télé –, celle de « dispositif assimilé » peut prêter à confusion. Selon les commentaires du Service de la Législation Fiscale, il s’agit notamment de « dispositifs associant plusieurs matériels connectés entre eux ou sans fil et permettant la réception de signaux, d'images ou de sons, par voie électromagnétique. »A titre d’exemples, la doctrine administrative cite les dispositifs « associés à un écran (écran souple accroché au mur par exemple), les magnétoscopes, les lecteurs ou lecteurs-enregistreurs de DVD ainsi que les vidéo-projecteurs équipés d'un tuner. »

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La jurisprudence précise la notion de « dépendances immédiates et nécessaires » de la résidence principale pouvant bénéficier de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la vente.

Chacun le sait. La plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale échappe à toute taxation. Cette exonération profite également aux « dépendances immédiates et nécessaires » de la résidence principale cédées concomitamment à celle-ci. Le terrain entourant la maison, même s’il est constructible, est également en principe concerné par l’exonération. Mais la jurisprudence interprète de manière restrictive cette notion de « dépendances immédiates et nécessaires » comme le montre un arrêt récent de la Cour administrative d’appel de Bordeaux (8 février 2018, n°16 BX 00014).

Les faits étaient les suivants. En 2009, un contribuable vend un ensemble immobilier se composant d’une première parcelle, sur laquelle se trouve la maison, et d’une seconde parcelle attenante non construite. Le contribuable place la vente sous le régime de l’exonération. A la suite d’un contrôle, l’administration fiscale remet en cause l’exonération de la plus-value afférente à la seconde parcelle. Le contribuable porte le différend devant le Tribunal administratif de Pau qui rejette sa demande. Devant la Cour administrative d’appel de Bordeaux, il n’a pas plus de succès.

A l'occasion de la polémique sur le testament de Johnny Hallyday, Maître Thierry Bouclier est intervenu sur RTL, dans l'émission RTL Grand Soir du 12 février. L'émission est à retrouver en intégralité sur le site de RTL (voir lien à la fin, à partir de la 15è minute). Vous pouvez également retrouver uniquement l'interview avec le lecteur ci-dessous.

Economie Matin l'avait annoncé. Depuis le vote de la seconde loi de finances rectificative pour 2012, les revenus fonciers et les plus-values immobilières de source française, perçus par les personnes physiques fiscalement domiciliées hors de France, sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 15,5%. Une situation à laquelle il pourrait être mis un terme ... grâce au droit communautaire.

En effet, la Cour de Justice de l'Union européenne pourrait juger cette disposition contraire au règlement européen prévoyant qu'un résident de l'Union Européenne ne peut pas être soumis à des cotisations sociales dans plusieurs Etats-membres.

Le Conseil d'Etat a saisi, le 29 novembre 2013, la Cour d'une demande de décision préjudicielle afin de l'interroger sur la conformité de l'application des prélèvements sociaux aux revenus du patrimoine des non-résidents fiscaux avec la réglementation européenne.

L'Avocat général de la Cour, dans ses conclusions, s'est prononcé dans un sens favorable aux contribuables en estimant que les prélèvements sociaux français relevant du règlement européen relatif à la sécurité sociale des Etats membres, ils ne doivent pas aboutir à une double imposition des contribuables pour les résidents de l'Union européenne. La Cour devrait suivre ses conclusions et rendre une décision favorable dans les prochains mois.

Si la France était condamnée, la disposition relative à l'assujettissement des non-résidents aux prélèvements sociaux sur leurs revenus du patrimoine serait abrogée, cette abrogation ne valant toutefois que pour l'avenir.